Die Vermietung von Immobilien ist für viele Privatpersonen eine attraktive Möglichkeit, zusätzliches Einkommen zu generieren. Doch mit den Einnahmen kommen auch steuerliche Verpflichtungen. Um die Belastung zu reduzieren und den Gewinn aus der Vermietung zu maximieren, gibt es zahlreiche legale Optimierungsmöglichkeiten im deutschen Steuerrecht. In diesem Artikel werden wir die wichtigsten steuerlichen Strategien für Eigentümer von vermieteten Immobilien beleuchten.
Absetzung für Abnutzung (AfA)
Die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine der zentralen Möglichkeiten, um die Steuerlast bei vermieteten Immobilien zu senken. Die AfA erlaubt es, die Anschaffungskosten der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum steuerlich abzuschreiben.
- Lineare Abschreibung: Eigentümer können jährlich 2 % der Anschaffungskosten der Immobilie über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben.
- Degressive Abschreibung: Für Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden, können 2,5 % jährlich über 40 Jahre abgeschrieben werden.
Die AfA ist ein effektives Mittel, um die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu mindern.
Werbungskosten
Werbungskosten sind Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie entstehen und steuerlich geltend gemacht werden können. Dazu gehören unter anderem:
- Zinsen: Sollzinszahlungen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden.
- Instandhaltung und Reparaturen: Kosten für kleinere und größere Reparaturen, die die Immobilie betriebsbereit halten.
- Verwaltungskosten: Gebühren für Hausverwaltungen, Makler und andere Dienstleistungen.
- Versicherungen: Gebäudeversicherungen und andere Policen, die die Immobilie betreffen.
- Reisekosten: Fahrtkosten zum Objekt, etwa für Besichtigungen oder Absprachen mit Handwerkern.
Werbungskosten können vollständig von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wodurch die steuerliche Belastung erheblich reduziert wird.
Sonderabschreibungen und Förderprogramme
Denkmalschutz und energetische Sanierungen bieten zusätzliche steuerliche Vorteile. Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können erhöhte Abschreibungssätze nutzen, wenn sie bauliche Maßnahmen durchführen. Energetische Sanierungen werden durch staatliche Förderprogramme unterstützt, die sowohl direkte Zuschüsse als auch steuerliche Vergünstigungen umfassen.
Die 15-Prozent-Grenze bei Renovierungen und Anschaffungen
Eine wichtige Regel innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf einer vermieteten Immobilie betrifft die 15-Prozent-Grenze. Wenn die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen in diesem Zeitraum 15 % des Gebäudewerts überschreiten, gelten diese als Herstellungskosten und werden über die AfA abgeschrieben. Um die steuerliche Belastung zu reduzieren, sollten Eigentümer diese Grenze bei Renovierungen beachten.
Der steuerliche Einfluss von Leerständen
Auch bei zeitweisen Leerständen können Eigentümer steuerlich profitieren. Voraussetzung ist, dass die Absicht zur Vermietung nachweisbar bleibt. Kosten wie Instandhaltungsmaßnahmen oder Zinsen können auch während der Leerstandszeit als Werbungskosten abgesetzt werden.
Verluste aus Vermietung und Verpachtung
In manchen Fällen übersteigen die Ausgaben die Einnahmen aus der Vermietung. Diese Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden, etwa aus nichtselbstständiger Arbeit oder anderen Einkommensquellen. Dies führt zu einer niedrigeren Gesamtsteuerlast und kann insbesondere bei einem hohen Steuerprogressionssatz interessant sein.
Private Steuerberatung
Die steuerliche Optimierung von vermieteten Immobilien kann komplex sein. Es ist daher ratsam, eine professionelle Steuerberatung in Anspruch zu nehmen. Ein Steuerberater kann nicht nur Fehler vermeiden, sondern auch individuelle Strategien entwickeln, die bestmöglich auf die persönliche Situation des Eigentümers abgestimmt sind.
Fazit
Die Vermietung von Immobilien bietet Privatpersonen nicht nur finanziellen Gewinn, sondern auch zahlreiche steuerliche Optimierungsmöglichkeiten. Durch gezielte Nutzung von Abschreibungen, Werbungskosten und Förderprogrammen können Eigentümer ihre Steuerlast erheblich reduzieren. Eine sorgfältige Planung und Dokumentation sind dabei entscheidend, um alle Vorteile voll ausschöpfen zu können. Mit den richtigen Strategien und gegebenenfalls der Unterstützung von Expert*innen lässt sich die Vermietung steuerlich effizient gestalten.
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